주택담보대출 활용을 통한 주택마련 설계 방법

주택담보대출 활용을 통한 주택마련 설계

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좋은 주택을 고르기 위한 체크사항

• 지형

  남향이 트이고 완만한 경사를 이루며 북서쪽은 산이나 숲이 있는 지형에 위치한 주택이 좋다. 이러한 주택은 일조권 및 통풍상의 유리함이 있어 쾌적성은 물론 주택 가격에도 긍정적 요소로 작용한다.

• 교통여건과 도로

  직장과 자녀들의 통학거리가 알맞아야 하며, 쇼핑센터나 각종 시설의 이용을 위한 교통수단이 발달되고 접근성이 양호해야 한다. 또한 주요 도로와의 연계성, 보행자 도로의 구분, 배치, 계통 등의 상태와 거리, 해당지역의 규모나 인구 등을 감안해야 한다.

• 공해, 혐오시설 등의 배치

  가스저장소, 쓰레기장, 오물처리장 등의 혐오시설이나 각종 공장 등 공해시설 등 제 요인이 가격형성에 부정적 요소로 작용할지 확인하여야 한다.

• 공공시설의 정비 상태

  교육 및 의료시설, 기타문화시설, 스포츠센터, 백화점 등의 시설 등이 주택 주변으로 어느 정도 정비되어 있는지를 파악해야 한다.

아파트 구입 시의 체크사항

• 위치 및 교통환경
  • 지하철에서 얼마나 가까운지
  • 교통(전철, 버스)은 편리한지
  • 진입로의 폭은 넓은지
  • 생활편의 시설 및 교육시설은 가까운 곳에 있는지
  • 평지인지 경사지인지
  • 이후의 개발계획, 지가상승의 여력은 있는지
  • 전체적인 경관은 어떠한지
  • 소음, 악취, 매연 등의 공해는 없는지
  • 방범상태는, 우범지역은 아닌지
• 단지 내 외관
  • 건축 년도는 얼마나 되었는지
  • 건축물의 종류는 무엇인지
  • 주차공간은 넉넉한지
  • 동간 간격은 넓은지
  • 통풍, 환기, 일조건은 뛰어난지
  • 외관, 벽의 균열, 누수 등 하자가 없는지
  • 부지는 매립지인지, 암반인지, 사토인지
  • 전체 아파트 단지의 형상은
• 내부구조
  • 면적 : 공유면적과 전용면적은 얼마나 되는지
  • 경비 : 경비실은 어디에 배치되어 있는지
  • 복도 : 폭은 충분한지, 채광은 양호한지
  • 계단 : 계단식인지, 복도식인지, 계단의 경사각도는
  • 내부구조
    • 출입은 편리한지
    • 각 실의 방향과 채광·통풍상태·창문의 크기는
    • 외부전망은
    • 가구의 입·반출 및 배치는 용이한지
    • 베란다 등 서비스 공간은 실용적인지
    • 동선 및 공간 매치와 크기는 적정한지
    • 욕실과 베란다· 세탁실의 배수상태
    • 벽이 갈라지거나 누수의 흔적은 없는지
    • 내부구조 설계변경은 가능한지
    • 옆방에서 소음이 들리지 않는지
    • 난방상태, 전기·가스 등의 설비체계는 완벽한지
    • 조명시설과 상태
    • 각 시설물들의 상태
    • 바닥재와 마감상태

 

계약하기

 

계약할 때 확인할 사항

• 등기부등본 확인

  등기부등본을 확인하여 근저당, 가압류 등이 설정되어 있는지 확인한다.

• 건축물관리대장, 도시계획 확인원 등 공부 열람

  단독주택을 살 때에는 건축물관리대장, 도시계획 확인원 (도시 외 지역은 토지이용계획 확인원)등도 열람해야 한다.
  단독주택 중에는 토지대장에는 등기되어 있어도 무허가 건물들이 종종 있기 때문이다.
  또한 도시계획 확인원을 통해 주택이 철거대상이 아닌지, 토지나 주택이 도로에 저촉되지 않는지도 살펴봐야 한다.

• 현장답사

  계약을 체결하기 전에 반드시 현장에 나가서 토지의 위치, 지목, 면적 및 인접 토지와의 경계, 용도, 방향, 도로 접근 및 교통관계, 주변 환경상태 등을 살펴야 한다. 또한 건물의 구조, 면적, 용도, 일조, 누수여부, 수도 및 보일러, 하수구, 전등/콘센트 등도 확인해야 한다.

• 등기부등본상의 소유자와 직접 계약

  계약은 등기부등본상의 소유자와 직접 맺어야 하며 소유자의 대리인과 계약할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장을 받아두어야 한다.
  소유자와 직접 계약 시에도 소유자가 미성년자거나 피성년후견인, 피한정후견인, 피특정후견인인지 확인해야 한다.

• 허가증과 업무보증서가 부착된 중개업소 이용

  중개 사고를 미연에 방지하기 위해 반드시 허가증과 업무보증서가 있는 중개업소를 이용해야 한다.
  허가증의 허가번호와 대표자 성명 등을 구청에 전화로 확인하면 안전한 중개업소인지 알 수 있다.

• 계약서, 중개대상물 확인 설명서 수령

  계약서는 당사자의 수만큼 작성하여 각 당사자가 한 통씩 보관하며 중개업소로부터 중개대상물 확인 설명서를 수령해야 한다.

• 특약사항 메모

  계약서 특약사항에 계약해제조건, 위약금, 각종 세금 및 공과금 납부자 등을 자세히 적어 두는 것이 좋다.
  후에 분쟁이 발생했을 때 원만하게 해결할 수 있으며, 불이행 시 어떤 방법으로 대처할 것인지도 명시해야 한다.

• 잔금 지불 전 등기부등본 재확인

  잔금을 지불할 때 등기부등본을 다시 한 번 확인하는 것이 좋다.
  계약을 맺기 전에 등기부등본을 확인했다고 하여도 중도금과 잔금을 치르는 사이에 새로 저당권이 설정되거나, 2중 계약으로 다른 사람에게 소유권이 이전될 가 봉쇄하려면 계약서를 작성할 때, 계약 후 저당권 등이 설정되었을 때는 해약하거나 위약금으로 얼마를 배상한다는 등의 특약사항을 명시해 공증을 받아두도록 한다.

계약서 작성요령

• 계약서의 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두 줄을 그어 말소하고 난외에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 하여야 한다
• 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍는다.
• 부동산의 표시란에는 상세히 기재하여야 한다. 너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청이 불가능하여 법무사가 다시 등기용 매매계약서를 이중으로 작성하게 된다. 따라서 등기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두되 공간이 협소하여 다 적을 수 없는 경우에는 [뒷면참조], [별지참조]등으로 기재한 후 뒷면이나 별지 목록에 기재한다.
• 금액을 아라비아숫자를 적지 말고 한문(壹, 貳, 參)등으로 적되 여백을 두지 말고 ‘金 字’옆에 붙여서 적는다.
• 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 ‘해당 없다’는 표시를 하여야 한다.
• 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성립된다.
• 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한다는 내용의 신의칙 조항을 기재한다.
• 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의 없음을 확인하여 서명 날인하고 본 계약서를 매도자, 매수인, 중개업자가 각각 1통씩 갖는다.
• 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다.
• 성명란은 본인이 직접 작성하고 도장은 인감도장을 찍는다.

 등기신청

1단계 - 준비서류

 

① 사전에 준비할 서류

• 부동산 매매 시 매도인(파는 사람)에게 받을 서류
  • 등기필증 (구 권리증)
  • 위임장 (등기의무자, 등기권리자, 대리인 등이 명시)
  • 매매계약서
  • 매도인 인감증명
  • 매도인 주민등록등본 (주소이력 포함된 것)

② 등기신청서에 첨부할 서류(기관별 분류)

• 동사무소
  • 인감증명 1부 (매수인의 경우는 불필요)
  • 주민등록등본 (또는 초본) 1부 (매도인의 경우 반드시 주소이력이 포함된 것이어야 함)
• 관할구청
  • 지적과
    • 매매계약서 원본1부, 사본2부를 제출하면 원본1부를 돌려준다.
    • 검인 시 매도인 또는 매수인 본인(신분증, 도장) 중 어느 한쪽이면 무방하나, 대리인일 경우 위임장을 첨부하여야 하며 대리인의 신분증과 도장이 필요하다
    • 분양권전매 계약서 검인 시에는 아파트 분양계약서 원본을 가지고 가야 한다.
    • 검인 받은 매매계약서 원본으로 세무과에 가서 등록세고지서를 발급 받을 때 필요한 사본 1부를 준비해야 한다.
  • 세무과
    • 등록세, 취득세 고지서 1부
    • 검인매매계약서 사본을 제출하고 등록세 고지서를 발부 받아야 한다.
    • 등록세 고지서에서 과세시가 표준 액을 확인 → 국민주택채권매입액 계산
    • 기준시가로 사용 된다.
• 금융기관
  • 등록세 영수 필 확인서 및 통지서 1부
    • 관할구청 세무과에서 발급받은 등록세, 취득세고지서b10"> - 국민은행에서 국민주택채권을 매입하고 채권등록번호를 발부 받는다.
  • 등기수입증지(8,000원), 수입인지(금액에 따라)구입하기
    • 매매금액이 1억 원 이하인 부동산의 소유권이전등기는 수입인지가 필요 없다.
    • 수입증지는 등기신청서 2면 하단에 붙인다.
    • 수입인지는 검인계약서 원본에 붙인다.

2단계 -등기신청

① 등기신청방법

• 공동신청

  매매계약서에 의한 등기신청인 경우에는 매도인과 매수인이 본인임을 확인할 수 있는 주민등록증 등을 가지고 직접 등기소에 출석하여 공동으로 신청함이 원칙

• 단독신청

  판결에 의한 등기신청인 경우에는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있음

• 대리인에 의한 신청

  등기신청은 반드시 신청인 본인이 하여야 하는 것은 아니고 대리인이 하여도 됨. 등기권리자 또는 등기 의무자 일방이 상대방의 대리인이 되거나 쌍방이 제3자에게 위임하여 등기신청을 할 수 있으나, 변호사 또는 법무사가 아닌 자는 신청서의 작성이나 그 서류의 제출대행을 업으로 할 수 없음

② 등기신청서 기재요령

신청서는 한글과 아라비아 숫자로 기재하며 부동산의 표시란 이나 등기의무자란, 등기권리자란 등이 부족할 경우에는 별지를 사용하고, 별지를 포함하여 신청서가 여러 장인 때에는 각 장 사이에 간인을 해야 함

 

③ 등기신청에 첨부할 서면

• 신청인
  1. 1. 위임장
     • 등기신청을 법무사 등 대리인에게 위임하는 경우에 첨부한다.
  2. 2. 신청서부본
     • 대장소관청통지용 및 과세자료송부용(등기권리자와 등기의무자의 주민등록표등본, 토지건축물대장 등본의 사본 및 검인 계약서의 사본 각 1통 포함)으로 신청서와 같은 내용의 부본을 각 1통씩 첨부한다.
       (다만, 과세자료송부용은 전산화가 안 된 등기부에 한하여 첨부)
  3. 3. 등기필증
     • 등기의무자의 소유권에 관한 등기필증으로서 등기의무자가 소유권 취득 시 등기소로부터 교부 받은 등기필증을 첨부.
       다만, 등기필증을 멸실 하여 첨부할 수 없는 경우에는 부동산등기법 제49조에 의하여 확인 서면이나 확인조서 또는 공증서면 중 하나를 첨부매매? 정부수입인지를 첨부한다.
• 시.구.군청, 동사무소
  1. 1. 판결에 의한 등기신청인 경우에는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있음
  2. 2. 검인
     • 위 매매계약서에 부동산소재지를 관할하는 시장, 구청장, 군수로부터 검인을 받아야 한다.
  3. 3. 등록세영수필확인서 및 통지서
     • 시장, 구청장, 군수 등으로부터 등록세납부서(OCR용지)를 발급 받아 납세지를 관할하는 해당 금융기관에 세금을 납부한 후 등록세영수필확인서 및 통지서와 영수증을 교부 받아 영수증은 본인이 보관하고 ‘등록세영수필확인서 및 통지서만 신청서의 등록세액 표시란의 좌측 상단 여백에 첨부한다.
  4. 4. 토지 집합건출물대장등본
     • 등기신청대상 부동산의 토지대장등본, 집합건축물대장등본(발행일로부터 8월 이내)을 첨부한다.
  5. 5. 인감증명서
     • 계약으로 인한 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 그 계약서에 기재된 거래금액이 500만원을 초과하는 경우 일정액의 정부수입인지를 첨부한다.
  6. 6. 주민등록표등란에 매수인의 성명(법인은 법인명), 주민등록번호(부동산등기용등록번호) 및 주소가 기재되어 있는 도매인의 부동산매도용 인감증명서(발행일로부터 6월 이내)를 첨부한다.
• 기타
  1. 1. 법인등기부등,초본
     • 등기의무자 및 등기권리자의 주민등록표등(초)본(각, 발행일로부터 8월 이내)을 첨부한다.
  2. 2. 등기과,소
     • 등기권리자 또는 의무자가 비법인 사단 또는 재단인 경우에는 정관 기타의 규약, 표자나 관리인임을 증명하는 서면, 등기권리자인 경우에는 부동산등기용등록번호를 증명하는 서면, 대표자나 관리인의 주민등록표등본 등을 첨부한다.
     • 제3자의 동의, 허가 또는 승낙을 증명하는 서면, 즉 부동산이 농지인 경우에는 농지취득자격증명 (시 · 읍 · 면사무소 발급), 토지 거래 허가구역인 경우에는 토지거래 허가증(시, 군, 구청 발급) 등을 첨부한다.
     • 신청인이 재외국민이나 외국인 또는 비법인 사단 또는 재단인 경우에는 신청서의 기재사항과 첨부서면이 다르거나 추가될 수 있으므로 전문가나 민원담당공무원 등과의 상담 필요하다.

3단계 - 신청서판결

① 등기신청서에 첨부할 서면

• 원본(신청서 묶음)

  ＊ 등기소에서 신청 받은 등기에 대해 조사하고 등기를 처리하기 위한 묶음

  • 등기신청서 1면, 2면
  • 토지대장등본
  • 등록세영수필확인서 및 통지서
  • 건출물대장등본
  • 위임장
  • 개별공시지가확인서
  • 인감증명서(매도자)
  • 검인계약서(복사본)
  • 주민등록등본, 초본(매도자, 매수자)
• 부본(신청서 묶음2)

  ＊ 등기소에서 구청과 같은 대장소관청에 등기사실을 통보하기 위해 보낼 때 사용한다.

  • 등기신청서 1면, 2면(복사본)
• 부본(신청서 묶음3)

  ＊ 등기 완료 후 등기소에서 신청인에게 돌려주어야 하는 묶음

  • 등기신청서 1면, 2면(복사본)
  • 검인계약서(원본)
  • 등기필증(구 권리증)

4단계 - 신청서 제출

① 등기소 가기

관할등기소를 방문하여 등기신청서를 제출 분류된다. 계약 전에 반드시 물건지 관할 등기소나 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받아 소유자와 매도인이 동인인 인지 확인해야 한다. 또한 용도, 정확한 면적, 권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등) 등도 꼼꼼히 확인해야 한다. 공인중개사나 집주인이 미리 발급받은 등기부등본을 제시할 때는 발급일자를 확인하여 계약체결일과 차이가 많이 날 경우, 타 물권이 설정될 가능성이 있기 때문에 반드시 최근 일자의 등기부등본을 발급받아 최종 확인해야 한다.

 

② 등기신청 후 처리절차

1. 접수(접수공무원)

2. 조사(등기관)

3. 가입(가입공무원)

4. 교환(등기관)

5. 등기필증교부

③ 등기확인

등기신청서 접수 후 '대법원 홈페이지 부동산등기 발급/열람서비스의 신청사건 처리현황'에서 접수번호나 부동산 소재지로 해당 신청사건의 처리현황을 확인 할 수 있음

④ 등기필증 교부

접수한 신청사건이 처리 완료되었으면 등기소를 방문하여 등기필증을 교부 받음 등기부 확인 결과 잘못 처리된 사항이 있으면 '부동산등기 발급/열람서비스의 민원요청'에서 경정 요청 가능